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8 claves sobre Martillero Público para desarrollarse en la profesión

por Alejandro Watters
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Claves para ser Martillero Público

Todas las personas económicamente activas en algún momento de la vida estuvimos en contacto con un martillero público con motivo de la realización de operaciones inmobiliarias, desde la compra o venta de una propiedad hasta el alquiler de una vivienda o un local.

También en los procedimientos de tasación de un inmueble, un automóvil u otro bien susceptible de valor económico, o en la participación en una subasta pública. Incluso, en la administración de un edificio.

Se trata de una profesión que puede abrazarse en cualquier momento de la vida y que en los tiempos actuales de incertidumbre laboral, ofrece la posibilidad de reconvertirse.

Compartimos información sobre la actividad que desarrollan los martilleros públicos, los requerimientos habilitantes para realizar la actividad, sus facultades y obligaciones, las características personales más valoradas, y dónde estudiar para poder ejercer.

1. ¿En qué consiste el trabajo de un martillero público?

El martillero público se encuentra capacitado para mediar entre el vendedor y el comprador o inquilino de una propiedad, y facilitar transacciones inmobiliarias, administrar un consorcio de edificio, o llevar adelante remates y subastas públicas y privadas.

Además, un martillero público puede negociar o cumplir con órdenes de subasta de bienes intangibles susceptibles de valor económico, como acciones, bonos, fondos, patentes y marcas.

Desde BuscoUniversidad indican que se trata de un profesional que cuenta con una autorización legal para vender, tazar y alquilar propiedades y terrenos, agregando que entre sus tareas también se destacan:

  • Brindar asesoramiento jurídico, económico y financiero en operaciones inmobiliarias.
  • Mediar entre las partes integrantes del vínculo comercial que se establece entre el vendedor o locador y el llamado comprador o locatario.
  • Asesorar a empresas constructoras.

No obstante, es importante consultar la legislación que regula la actividad (leyes 20.266 y 25.028), para tener una cabal comprensión del alcance que tiene esta profesión. A continuación abordamos algunas disposiciones centrales de ambas normativas.

2. ¿Cuáles son las condiciones habilitantes para poder trabajar como martillero público?

En la Argentina, de acuerdo a lo dispuesto en la Ley 25.028, las condiciones habilitantes para ejercer como martillero público son las siguientes:

1) Ser mayor de edad y no estar comprendido en ninguna de las inhabilidades

Las actividades que que inhabilitan la profesión se encuentran dentro del artículo 2º de la Ley 20.266:

  • Quienes no pueden ejercer el comercio.
  • Los fallidos y concursados cuya conducta haya sido calificada como fraudulenta o culpable, hasta 5 (cinco) años después de su rehabilitación.
  • Los inhibidos para disponer de sus bienes.
  • Los condenados con accesoria de inhabilitación para ejercer cargos públicos, y los condenados por hurto, robo, extorsión, estafas y otras defraudaciones, usura, cohecho, malversación de caudales públicos y delitos contra la fe pública, hasta después de 10 (diez) años de cumplida la condena.
  • Los excluidos temporaria o definitivamente del ejercicio de la actividad por sanción disciplinaria.
  • Los comprendidos en el artículo 152 bis del Código Civil.

2) Poseer título universitario expedido o revalidado en la República, con arreglo a las reglamentaciones vigentes y las que al efecto se dicten.

La normativa también establece que quien pretenda ejercer la actividad de martillero deberá inscribirse en la matrícula de la jurisdicción correspondiente. Para ello deberá cumplir con los siguientes requisitos:

  • Poseer el título previsto en el inciso b) del artículo 1º.
  • Acreditar mayoría de edad y buena conducta.
  • Constituir domicilio en la jurisdicción que corresponda a su inscripción.
  • Constituir una garantía real o personal y la orden del organismo que tiene a su cargo el control de la matrícula, cuya clase y monto serán determinados por éste con carácter general.

Adicionalmente, deberá cumplimentar los demás requisitos que establezca las reglamentaciones locales de cada jurisdicción.

3. ¿Cuáles son las facultades de los martilleros públicos?

El artículo 8 de la Ley 20.266 estipula que las facultades de los martilleros comprenden:

  1. Efectuar ventas en remate público de cualquier clase de bienes, excepto las limitaciones resultantes de leyes especiales.
  2. Informar sobre el valor venal o de mercado de los bienes para cuyo remate los faculta esta ley (tasaciones).
  3. Recabar directamente de las oficinas públicas y bancos oficiales y particulares, los informes o certificados necesarios para el cumplimiento de las obligaciones previstas en el artículo 9° de la normativa.
  4. Solicitar de las autoridades competentes las medidas necesarias para garantizar el normal desarrollo del acto de remate.

4. ¿Qué obligaciones tiene un martillero público?

En el inciso c) de las facultades de los martilleros públicos se hacía mención a las obligaciones de los martilleros públicos, que están dispuestas en el artículo 9° de la Ley 20.266:

  1. Llevar los libros que se establecen en el Capítulo VIII;
  2. Comprobar la existencia de los títulos invocados por el legitimado para disponer del bien a rematar.
  3. Convenir por escrito con el legitimado para disponer del bien, los gastos del remate y la forma de satisfacerlos, condiciones de venta, lugar de remate, modalidades del pago del precio.
  4. Anunciar los remates con la publicidad necesaria,
  5. Realizar el remates en la fecha, hora y lugar señalados
  6. Explicar en voz alta, antes de comenzar el remate, en idioma nacional y con precisión y claridad los caracteres, condiciones legales, cualidades del bien y gravámenes que pesaren sobre el mismo.
  7. Aceptar la postura cuando se efectuare de viva voz; de lo contrario la misma será ineficaz.
  8. Suscribir con los contratantes y previa comprobación de identidad, el instrumento que documenta la venta, en el que constarán los derechos y obligaciones de las partes.
  9. Exigir al adquirente el precio en la proporción fijada en la publicidad, y otorgar los recibos correspondientes.
  10. Efectuar la rendición de cuentas documentada y entregar el saldo resultante dentro del plazo de 5 (cinco) días.

5. ¿Qué características personales se recomiendan tener para ejercer como martillero público?

Una de las principales características personales que debe reunir una persona interesada en desarrollarse profesionalmente como martillero público es el interés y la capacidad de venta, asociada a las habilidades de persuasión, comunicación, proactividad y resiliencia.

En el plano de las virtudes, la honestidad y la honradez son esenciales para el desempeño de cualquier trabajo, pero más aún en este tipo de actividades.

6. ¿Qué cuestiones es importante que transparente un martillero público a sus clientes?

Como en cualquier otra profesión es importante que los martilleros públicos sean absolutamente claros y transparentes con sus clientes, para darles la mayor tranquilidad y seguridad en el marco de operaciones que suelen ser determinantes para sus vidas, al menos para un momento puntual de su desarrollo.

Es importante que los martilleros públicos sean absolutamente claros y transparentes con sus clientes

En este sentido, Jimena Bidart, Agente inmobiliario de Remax Express en Argentina, señala la importancia de compartir los gastos adicionales que se deben considerar al momento de comprar una propiedad:

  • Impuesto a los Sellos: Estará exento de pagar el impuesto hasta $6.250.000.- y sobre el excedente tributará el 1.8% cada parte.
  • Honorarios de Escribanía: Es de un 2% aproximadamente + IVA del valor del inmueble más gastos del 0.6% al 1% del valor de escrituración.
  • Honorarios Inmobiliarios: representan un 4% + IVA en relación al valor de la propiedad.

Por su parte, Maria Vilariño, Propietaria del Grupo Inmobiliario OLHAUS, considera importante trasmitir a los compradores algunas equivocaciones que suelen realizar los vendedores a la hora de vender su propiedad, a fin de facilitar las operaciones de bienes raíces:

  • Pensar que su casa vale más dinero de lo que realmente vale.
  • Elegir al asesor inmobiliario por el precio que le diga. 
  • No preparar la casa para la venta: orden, limpieza y condiciones óptimas. 
  • Dificultar las visitas a la propiedad en días y horarios. 
  • Rechazar alegremente la primera oferta que es la más importante. 
  • Culpar al asesor inmobiliario por la situacion del mercado. 
  • No corregir el precio cuando el mercado no responde como se esperaba.

7. ¿En qué fecha se celebra el Día del Martillero Público?

Quienes trabajan en esta apasionante área en el ámbito de la República Argentina, festejan su día el 11 de octubre.

Como explica Carolina Gerardó, Agente Inmobiliario de RE/MAX NET, en LinkedIn, la fecha fue elegida porque el 11 de octubre de 1943, en la ciudad bonaerense de Tandil se llevó a cabo la Asamblea Constitutiva de pioneros y forjadores de la profesión en la que se consolidó la idea de crear una Asociación, Federación o Colegio de Martilleros y Corredores Públicos.

Finalmente, el 22 de diciembre de 1945, se estableció que el 11 de octubre sería el “Día del Martillero Público”.

Desde agosto de 1986, la Federación Argentina de Entidades de Martilleros y Corredores Inmobiliarios (FAEMCI), declaro que en paralelo se celebre, también el Día del Corredor Inmobiliario.

8. ¿Dónde estudiar y capacitarse para ejercer como martillero público?

La formación de los martilleros y corredores estuvo basada durante años en cursos cortos de índole legal, en el auto didactismo y en la práctica profesional. Con la Ley Nacional 25028, promulgada el 1/12/99, el régimen legal de Martilleros Públicos y Corredores cambió radicalmente, haciéndose indispensable una formación universitaria. 

El Centro de e-Learning de la UTN.BA brinda la posibilidad de realizar la Tecnicatura Universitaria en Negociación de Bienes, aprobada por el Consejo Superior de la UTN, conforme a los requisitos de la Ley N.° 25.028 de Régimen  Legal de Martilleros y Corredores.

Con la titulación superior de la UTN, no es necesario rendir examen ante un organismo público

La Resolución Ministerial RESOL-2020-567-APN-ME  le otorga reconocimiento oficial y validez nacional al título de TÉCNICO/A UNIVERSITARIO/A EN NEGOCIACIÓN DE BIENES, emitido por la Universidad Tecnológica Nacional (UTN).

Con esta titulación superior, no es necesario rendir examen ante un organismo público, sino que puede ejercerse la profesión en forma directa una vez obtenida la matrícula correspondiente ante la Inspección General de Justicia (en Capital Federal) o ante los Colegios provinciales respectivos.

La Carrera de Técnico Universitario en Negociación de Bienes otorga conocimientos, actitudes, habilidades y elementos procedimentales para poder desempeñarse como auxiliar de comercio (corredor) y como auxiliar de justicia (martillero), y así, poder negociar bienes (corredores) o cumplir con órdenes de subasta (martilleros) de:

  • Propiedades y sus bienes materiales, tales como establecimientos industriales, rurales y de servicios, así como inmuebles, departamentos, quintas, etc.
  • Bienes intangibles susceptibles de valor económico, como acciones, bonos, fondos, patentes, marcas, etc.

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