Crowfunding inmobiliario: guía completa para saber cómo realizar pequeñas inversiones en propiedades

El crowfunding inmobiliario emerge como una opción de inversión cada vez más valorada. En tiempos de alta inflación, escasas posibilidades de acceder a divisas e incertidumbre económica, las personas buscan instrumentos para preservar sus ahorros.

Uno de los instrumentos tradicionalmente más utilizados para proteger el valor de los ahorros, fue la compra de pequeños departamentos o cocheras, que permitieran generar una rentabilidad, manteniendo el capital intacto frente al surgimiento de problemáticas económicas, procesos devaluatorios y altos índices de inflación, entre otros factores.

La compra de inmuebles siempre se consideró una inversión segura y rentable. 

Sin embargo, la reducción o imposibilidad de acceso al crédito hipotecario que se viene produciendo en los últimos años en la Argentina, junto a la pérdida del poder adquisitivo de los salarios en relación al dólar, bloquearon la posibilidad de adquirir inmuebles para la gran mayoría de las personas.

La compra de inmuebles siempre se consideró una inversión segura y rentable. 

No obstante, a través del sistema de financiación colectiva crowdfunding, invertir en ladrillos vuelve a convertirse en una opción viable y sumamente interesante, incluso para pequeños ahorristas. Más aún en tiempos en los que rigen cepos para la adquisición de divisas y las oportunidades de ahorro se han restringido considerablemente.

¿Qué es el crowdfunding inmobiliario?

Desde el portal inmobiliario Vivanuncios destacan que la base del crowdfunding inmobiliario está en el concepto de economía colaborativa. De hecho, la traducción  literal de esta expresión anglosajona significa fondeo colectivo.

Según informan desde El Club de la Inversión, una característica central del crowdfunding es la unión masiva de inversores que financian proyectos de alto potencial aportando cada uno pequeñas cantidades de dinero. 

Hay diversos tipos de proyectos crowdfunding con diversos niveles de riesgo.

El crowdfunding inmobiliario es un sistema mediante el cual los inversores financian colectiva y colaborativamente la construcción de un inmueble y los ingresos se generan a partir del alquiler o la venta del mismo. 

Como beneficio adicional, según explican desde Bricksave, el valor de la propiedad puede aumentar durante el plazo de la inversión, distribuyéndose a los inversores proporcionalmente en el momento de su venta.

El crowdfunding inmobiliario es un sistema mediante el cual los inversores financian colectiva y colaborativamente la construcción de un inmueble y los ingresos se generan a partir del alquiler o la venta del mismo. 

Es decir, una cantidad determinada de personas, empresas y/o fondos de inversión, aportan el dinero que permite reunir el capital necesario para un  desarrollo de bienes raíces, con el objetivo de obtener un retorno económico en los plazos que se estipulen y de acuerdo según el tipo de rentabilidad que plantee cada iniciativa.

La dinámica que plantea un proyecto de crowdfunding inmobiliario es la siguiente:

• los inversores pueden acceder a un inmueble sin la necesidad de comprar el 100% del bien –incluso en porcentuales muy pequeños de participación-, 
• las empresas de bienes raíces logran financiar rápidamente sus proyectos.

Pero puede ocurrir que el proceso tenga éxito o no logre los objetivos planteados:

• en el caso que el capital acumulado no alcance el objetivo de financiación propuesta en el periodo establecido, el proyecto se cierra y quienes aportaron dinero recuperan su inversión. 
• si se alcanza o supera la inversión solicitada, empieza la ejecución del mismos y se envía a los participantes la documentación que respalda su inversión y que acredita los derechos adquiridos.

Lo interesante es que para participar, los ahorristas no tienen que contar con un capital voluminoso y pueden invertir en su moneda local, logrando rentabilidad en dólares en el mediano y largo plazo. De hecho, existen iniciativas o plataformas que requieren una inversión mínima al equivalente a 100 dólares, aunque lo más habitual es que el piso de ingreso sea el equivalente a 1.000 dólares en moneda local.

Los proyectos pueden consistir en desarrollos inmobiliarios de diversa índole, como la construcción de casas en countries, complejos de departamentos o turísticos, playas de estacionamiento y locales comerciales, entre muchos otros. 

¿Cuáles son las etapas de un proceso el crowdfunding inmobiliario?

El esquema de financiamiento colectivo para proyectos de desarrollo de bienes raíces, contempla al menos cinco etapas, que son enumeradas por Vivanuncios:

1. Se fija una cantidad de dinero a obtenerse como meta
2. El dinero se reúne en una cuenta común al proyecto
3. Cada participante –personas, empresas o fondos de inversión- decide libremente el monto a invertir a partir de una inversión mínima estipulada
4. Cumplida la meta, el dinero recaudado se utiliza para financiar la construcción de proyectos inmobiliarios en forma parcial o total, de acuerdo a los que se haya establecido
5. Los inmuebles que se construyen con motivo del proyecto son alquilados o vendidos a precio de mercado para obtener ganancias
6. Se determina un porcentaje y un plazo para que los inversionistas reciban las utilidades que les corresponden proporcionalmente.

En el caso que el proyecto se desarrolle desde una plataforma digital o marketplace de crowdfunding inmobiliario (la forma más habitual de conectarse con este tipo de oportunidades en la actualidad), lo primero será registrarse y a partir de allí analizar las oportunidades de inversión disponibles. 

Una vez seleccionada la opción de interés se inicia el proceso de cinco pasos mencionado, con la particularidad que en estos casos se podrá monitorear:

• La financiación del proceso de crowdfunding y ver si concluye con éxito
• El avance del proyecto inmobiliario que obtuvo el dinero necesario para iniciar 
• La liquidación de los alquileres o dividendos que corresponden a cada inversor

Adicionalmente, desde Custom Invest manifiestan que al momento de comenzar la exploración de una participación en un proyecto de crowdfunding inmobiliario, deberían realizarse dos pruebas:

• Experiencia inversora: para garantizar que la persona interesada tenga conocimientos y comprenda la totalidad del proyecto en donde hará la inversión.
• Conocimiento del inversor (obligatoria): para verificación de identidad de los clientes solicitadas por las instituciones y entidades financieras, como bancos o compañías de seguro. Es un procedimiento que busca prevenir la delincuencia financiera.

¿Cuándo es exitoso un proceso de Crowfunding?

Vale destacar que un proyecto de crowdfunding inmobiliario termina exitosamente con la venta del inmueble adquirido y la recuperación de la inversión junto a los beneficios que reporte la operación.

¿Cuáles son las ventajas del crowdfunding inmobiliario?

Las ventajas del crowdfunding inmobiliario son múltiples, más aún en economías inestables y con altos niveles de incertidumbre. Entre los beneficios más destacados se encuentran los siguientes:

• Permite acceder a inversiones inmobiliarias a ahorristas de todos los tamaños, democratizando la participación en la industria de real state.
• Ofrece la opción de invertir en varios proyectos simultáneamente, diversificando la inversión y reduciendo el riesgo.
• Brinda una alternativa de inversión en un contexto mundial de depreciación de monedas, rentabilizando los ahorros de una forma rápida y segura.
• Aporta a las empresas desarrolladoras el capital necesario para sus proyectos, de una manera rápida, reduciendo dramáticamente los costos de financiación.
• Genera la posibilidad de ser dueño de un porcentual de una propiedad por menor que éste sea.
• Dinamiza la economía, generando empleo.
• Accesibilidad a las oportunidades de inversión a través de múltiples plataformas, las cuales generalmente ponen a disposición de los interesados a especialistas del mercado inmobiliario para que puedan asesorarlos.
• Riesgo controlado, si la inversión está garantizada con activos tangibles.
• Los inversores por crowdfunding pueden generar las mismas ganancias que los inversores inmobiliarios tradicionales. 

¿Cuáles son las desventajas del Crowfunding?

Lo cierto es que no todas son ventajas en este tipo de proyectos. Además de los riesgos asociados a cualquier tipo de inversión, hay que tener en cuenta los siguientes factores: 

• No es una oportunidad para inversores que piensan en el corto plazo
• Ninguno de los inversores de un proyecto de crowdfunding puede quedarse con la propiedad inmueble
• No se puede retirar el dinero de la inversión hasta que se finalice el proyecto
• Si no se completa el monto establecido como objetivo a alcanzar, las inversiones realizadas al fondo común quedarán retenidas hasta que se cumpla la meta o sean devueltas en caso de no prosperar la iniciativa
• Los ingresos nunca están garantizados, ya el valor de los inmuebles pueden bajar o incluso haber períodos de tiempo en los que la propiedad no se alquile.
• Sobre el final del proyecto puede demorarse la venta de la propiedad por falta de un comprador que abone al precio deseado
• Se recomienda desconfiar de las plataformas que ofrecen grandes retornos y muy por encima de la media, y analizar la letra chica para poder entender y conocer factores ocultos.

En cualquier caso es importante destacar que si bien este tipo el crowdfunding inmobiliario puede generar réditos elevados, se trata de inversiones no garantizadas, y siempre existirá un margen de riesgo que pueda comprometer el capital aportado.

Si bien este tipo el crowdfunding inmobiliario puede generar réditos elevados, se trata de inversiones no garantizadas, y siempre existirá un margen de riesgo que pueda comprometer el capital aportado

Es por ello que los expertos del mercado de bienes raíces, recomiendan analizar exhaustivamente a las empresas desarrolladoras y plataformas digitales involucradas y todos los detalles relativos a cada proyecto.

¿Qué rentabilidad ofrecen los proyectos de crowdfunding inmobiliario?

La rentabilidad que genera el crowdfunding inmobiliario dependerá del tipo de proyecto a desarrollar, la plusvalía inmobiliaria de la zona en la que se erige y la fase de avance en la que se encuentra, entre otras variables. En general, se estima que puede oscilar entre un 8% y un 12%, aunque hay plataformas que anuncian rentabilidades superiores al 12%.

Según explica Silvana Saldisuri en un reporte publicado en el diario Clarín, existen dos tipos de rentabilidades:

• Pool de Renta: para inversiones conservadoras, se proyecta desde el día que ingresó el ahorrista, lo cual implica, por ejemplo, que 30 días después de su incorporación al proyecto una persona puede estar cobrando su proporcional.
• Renta Variable: implica mayor riesgo y se debe esperar para recuperar la ganancia, a que se venda el bien o la propiedad. 

En tanto, Sofía Gancedo, cofundadora de Bricksave, distingue:

• Rentabilidad por alquiler neta de pagos que se realizan, como impuesto a la propiedad y seguro total para que no haya riesgos de ningún tipo.
•  Rentabilidad por apreciación del activo. 

No obstante, se debe aclarar que cualquier inversión presenta factores de riesgo, por lo cual es importante, como advierte Guido Quaranta, CEO de SeSocio, tener en claro todos los detalles del proyecto: su viabilidad, cuál es la propuesta económica, con qué garantías cuenta el ahorrista, los tiempos en los que se estarán produciendo los pagos y sus costos asociados.

¿Quiénes están invirtiendo en crowdfunding inmobiliario en la Argentina?

Sofía Gancedo, cofundadora de Bricksave, analiza que el crowdfunding inmobiliario está creciendo a gran velocidad, logrando que inversores chicos accedan a grandes inversiones. En este sentido, sostiene que un departamento en la 5ª Avenida en Nueva York hoy es un activo accesible a inversores latinos, lo cual democratiza un sistema inversor que estaba restringido a personas de altos recursos.

Para la empresaria, el perfil promedio de quien invierte en su plataforma es el de una persona de entre 45 y 60 años con negocio propio o emprendedores dispuestos a experimentar alternativas nuevas. Si bien reconoce que las mujeres son más temerosas, subraya que la mayores de 40 años que trabajan son las mejores inversoras.

Por su parte, Gonzalo Abalsamo, co-fundador y CEO de Simplestate, aporta más precisiones al sostener que el 65% de los inversores en crowdfunding inmobiliario de la Argentina son hombres y 35% mujeres, aunque a medida que aumenta la edad el porcentual femenino crece. 

En relación a las edades, el rango de entre 25 a 34 años el que más invierte en estos proyectos (32% total), seguido por las personas de entre 35 a 44 años (27%), los inversores de 45 a 54 años (22%), entre 55 a 64 años (10%), menores de 25 años (5%) y mayores de 65 (3%). 

A nivel geográfico, en crowdfunding inmobiliario lideran los inversores de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (casi el 40%), provincia de Buenos Aires (+30%) y Córdoba (15%).

Plataformas de crowdfunding Inmobiliario 

La revolución tecnológica que estamos experimentando desde hace unos años y la aceleración de la transformación digital que se produjo a raíz de la pandemia, junto a los cambios de hábitos de consumo de las personas, facilitaron el surgimiento de plataformas de economía colaborativa, que permiten desarrollar proyectos de crowdfunding desde cualquier parte del mundo. 

En paralelo, la maduración que experimentaron los sistemas de blockchain para la encriptación de datos digitales y la regulación normativa que comienza a regir al sector, aportaron la seguridad imprescindible a las transacciones digitales.

El sector de bienes raíces no es ajeno a estos procesos de innovación y hoy presenta varias opciones para acceder a proyectos de financiamiento colaborativo.

Algunas de las plataformas disponibles y más populares a nivel mundial, de acuerdo a un relevamiento efectuado por Todo Crowdlending, son las siguientes:

• Estateguru: compañía de origen estonio que cuenta con casi 100.000 inversores registrados de 50 países, configurándose como el mayor marketplace del sector en Europa. Permite inversiones desde 50 euros en préstamos de promoción de viviendas, locales comerciales y hoteles, en países como Finlandia, Estonia, Letonia, Lituania y España, entre otros. La rentabilidad media que ofrece es superior al 12%.
• Evoestate: es un agregador de plataformas de crowdfunding inmobiliario que lista solo los mejores proyectos de cada una. Se pueden invertir desde 100 euros por operación.
• StockCrowd IN: cuenta con más de una docena de reconocidos originadores y promotores inmobiliarios, como Compropiso, Forcadell, Brickbro, entre otros. 
• Urbanitae: plataforma de origen español estructurada como marketplace de crowdfunding inmobiliario, especializa en activos residenciales y comerciales, que busca ser un punto de encuentro entre promotores y pequeños inversores. La inversión mínima es de 500 euros. 
• Brickstarter es una compañía de crowdlending inmobiliario española focalizada en departamentos afectados al turismo, que ofrece oportunidades sustentadas en análisis de Big Data de las principales plataformas de alquiler y reservas a nivel mundial, incluyendo AirBNB, Booking o HomeAway. Hay opciones de participación desde los 50 euros.
• Civislend: de origen español, se destaca por su selección de activos de inversión y su exhaustivo proceso de análisis de riesgo por escalas. La rentabilidad que ofrece es de entre un 6 a un 12 por ciento, y se pueden hacer inversiones desde los 250 euros.
• Housers: posee más de 100.000 usuarios registrados, casi 500 inmuebles financiados y unos 100 millones de inversión total acumulada, en España, Italia y Portugal.
• Crowdestate: ya superó los 20.000 inversores registrados, 100 proyectos financiados y rentabilidades medias de 20% anual.

Además de mencionar algunas de las plataformas presentadas en la selección de Todo Crowdlendin, compartimos otras adicionales, como:

• Simplestate: nacida en argentina, permite que cualquier persona, con solo 10.000 pesos argentinos, se convierta en un inversor y logre participar de un proyecto inmobiliario. Tienen más de 7.000 miembros, 40 proyectos fondeados y un 9% de rentabilidad.
• Bricksave: plataforma online de inversiones inmobiliarias a través de crowdfunding, que cuenta con +7.800 usuarios registrados, US$13.45 millones invertidos, US$ 2.03 millones distribuidos a los inversores y 122 propiedades financiadas.

Crowdfunding y Crowdlending

Algunas de las empresas mencionadas suelen presentarse como plataformas de crowdlending, destacando que realizan proyectos crowdfunding inmobiliario.

Para evitar confusiones es importante destacar, como lo hace María Marqués Solla, el crowdfunding es una fuente de financiación alternativa a la banca tradicional, al igual que el crowdlending. Lo cual lleva a explicar este modelo.

El crowdlending es precisamente un sistema alternativo a la financiación bancaria en el que un grupo de inversores profesionales o institucionales invierten su capital en pequeñas o medianas empresas a cambio de un tipo de interés. 

Entre sus beneficios se destaca ser una fuente de financiación para empresas que no han conseguido inversión a través de la banca tradicional, o prefieren financiarse con menores costos de los que involucran los préstamos bancarios.

¿Cuáles son los errores de inversión más en crowdfunding inmobiliario?

Quienes aún no han desarrollado una experiencia personal en este tipo de proyectos y adquirido la madurez que exige este tipo de inversiones, pueden cometer equivocaciones. Para evitarlas, Custom Invest enumera cinco errores habituales que es importante conocer para no cometerlos:

1. No pensar el futuro analizando el presente. Basarse en la actualidad del mercado de bienes raíces al momento de decidir la participación en un proyecto de crowdfunding inmobiliario, aportará una visión distorsionada y poco precisa de los rendimientos que puede aportar en el mediano y largo plazo. Un buen negocio hoy forma parte de una buena idea de hace 3 o 4 años. Por lo que la proyección a futuro debe hacerse en base variables que permitan anticipar lo que podría ocurrir en 36 o 48 meses.
2. Ignorar si se tiene tolerancia al riesgo. Es importante saber cuál es exactamente la probabilidad de riesgo que puede tener cada proyecto, y conscientemente aceptarla. Haber tenido experiencia en inversiones anteriores ayuda a conocerse mejor a uno mismo y a tomar mejores decisiones.
3. No investigar previamente al proyecto, al desarrollador y eventualmente a la plataforma desde la cual se está accediendo a la oportunidad.
4. Poner todos los huevos en una misma canasta o todas las fichas en un solo proyecto ayuda a disminuir el riesgo. La capacidad de diversificación justamente es una de las ventajas que aportan los proyectos de crowdfunding inmobiliario, y una excelente manera de proteger inversiones, al poder compensar con un buen rendimiento otro proyecto que no está generando lo esperado.
5. Retirar las ganancias de la inversión antes de tiempo. Una de las características de los proyectos de crowdfunding inmobiliario es que produce rendimientos en el mediano y largo plazo, por lo cual hay que pensar de 3 a 5 años a futuro.

Crowdfunding inmobiliario: legislación vigente

Una comunicación de la Cámara de Comercio de Rosario explica que en Argentina, la reglamentación de los ‘Sistemas de Financiamiento Colectivo’ o Crowdfunding, se encuadran bajo la Ley de Apoyo al Capital Emprendedor N° 27.349, cuyo objetivo es fomentar los canales de financiamiento para la realización de proyectos de carácter emprendedor. 

Esta iniciativa legal sigue una tendencia a nivel mundial, en la que se alinean entre otras legislaciones, la JOBS Act (‘Jumpstart Our Business Startups’) promulgada bajo la Administración de Barack Obama en los Estados Unidos en 2012 -reglamentándose el Crowdfunding público (Regulated Crowdfunding) a través de la emisión de títulos valores- o a la Ley 5/2015 ‘de fomento de la financiación empresarial’, en España el 27 de abril de 2015.

La legislación de Crowdfunding en Argentina es muy similar a la estadounidense. El sujeto a scalizar por la Comisión Nacional de Valores (CNV) será la ‘Plataforma de Financiamiento Colectivo’ (PFC), que ofrecerá el servicio de publicidad y canales de contacto, principalmente a través de sitios web, para los proyectos de aquellas personas bajo la categoría de ‘Emprendedores de Financiamiento Colectivo’ que busquen el aporte de capital de un grupo grande de pequeños inversores.

La Cámara de Comercio de Rosario, destaca que en el Crowdfunding no existe intermediación financiera, ya que no se captan depósitos del público para realizar operaciones de crédito.

¿Dónde capacitarse?

El Centro de e-Learning de la UTN.BA ofrece varias opciones de capacitación en el marco de una propuesta formativa extensa. Entre sus cursos, se destacan los siguientes relacionados con las temáticas abordadas en este artículo:

• Fideicomiso Inmobiliario y de la Construcción: para adquirir conocimientos teórico-operativos de la figura del fideicomiso, a los efectos de aprender a ejecutar y llevar adelante con éxito este tipo de proyectos. 
• Introducción a Bitcoin y la tecnología Blockchain: para entender los conceptos de Bitcoin y Blockchain, sus orígenes y diferencias con las criptomonedas a través del estudio de mecanismos de consenso, la tecnología utilizada y sus aplicaciones potenciales y actuales.