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Requisitos y desafíos para ser un buen administrador de consorcios

por Leandro
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Administración de edificios - ¿Cómo obtener la matrícula en CABA?

La gestión de un consorcio no es tarea sencilla y exige conocimientos de múltiples disciplinas. Además de contar con estas competencias y cumplir con las disposiciones de cada jurisdicción, un administrador de edificios debe tener habilidades vinculadas a la comunicación, la negociación y el liderazgo, entre otras.

Te acercamos toda la información necesaria para que puedas aspirar a obtener la matrícula habilitante para la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. También te compartimos las funciones, tareas y problemas que debe afrontar una persona abocada a la administración de propiedades horizontales.

El campo de oportunidad que tienen las personas interesadas en ser administradores de consorcios es muy amplio: 67 % de la población de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires vive en unos 800.000 edificios, y existen otros conjuntos inmobiliarios que también necesitan un administrador, como las cocheras y galerías comerciales. Pero solamente hay 9.000 administradores matriculados y habilitados para ejercer la actividad en este distrito.

Si pensamos en el resto del país, muchas ciudades poseen una importante concentración de edificios. Además, hay que considerar los countries y barrios privados, que también requieren de un administrador. 

Las posibilidades de generar espacios de trabajo crecen constantemente, pero también las exigencias vinculadas a actualizarse sobre disposiciones gubernamentales, adquirir mayores competencias y desarrollar las habilidades necesarias para asumir circunstancias imprevistas. 

¿Qué desafíos tiene un administrador de edificios?

Antes de comenzar a analizar en detalle la profesión, veamos cuales son los principales retos que deben asumir los Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal:

  • Resolver los conflictos de convivencia entre los vecinos, teniendo en cuenta que en un consorcio vive gente heterogénea con diferentes costumbres,  sexo, edad, cultura, educación, nivel económico e intereses, entre otros aspectos. 
  • Mantener la armonía y mejorar la calidad de vida de los ocupantes de cada unidad funcional.
  • Gestionar con recursos mínimos.
  • Cumplir y hacer cumplir la legislación vigente y el reglamento de propiedad.

Funciones de un administrador de edificios

El artículo 2067 del Código Civil y Comercial establece que el administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En este sentido indica que debe:

  • Convocar a la asamblea y redactar el orden del día
  • Ejecutar las decisiones de la asamblea
  • Atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio, y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales
  • Practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios

67 % de la población de CABA vive en unos 800.000 edificios, pero solo hay 9.000 administradores matriculados y habilitados para ejercer la actividad en este distrito.

  • Rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal
  • Nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto
  • Cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria
  • Mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir
  • Llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local. También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones; 
  • En caso de renuncia o remoción, dentro de los 15 días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas
  • Notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio
  • A pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de 3 días hábiles el certificado de deudas y créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes
  • Representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales, como mandatario exclusivo con todas las facultades de su carácter de representante legal.

No obstante, esta enumeración no es taxativa y no existe ningún impedimento para que el reglamento de propiedad establezca otros derechos y/o obligaciones que no están expresamente enumeradas en la normativa.

El cumplimiento de estas disposiciones da un marco a las funciones que desarrolla un administrador de edificios.

Un buen administrador en general es polivalente, y debe capacitarse en cuestiones legales (normativa vigente), técnicas (cuestiones edilicias) y contables (liquidar expensas y haberes)

Conocimientos y habilidades blandas que debe tener un administrador de edificios 

Para la experta del Centro de e-Learning de la UTN.BA, Gabriela Salvidia, un buen administrador en general es polivalente y debe capacitarse en cuestiones legales (normativa vigente), técnicas (cuestiones edilicias) y contables (liquidar expensas y haberes).

No es necesario que sean arquitectos, abogados o contadores, porque para cubrir estos campos del conocimiento pueden contratar asesoría especializada. Pero es fundamental la capacitación permanente en las distintas temáticas que abarcan sus tareas.

Además es muy importante que potencien capacidades relacionadas con brindar un buen servicio de atención al cliente. Entre ellas:

  • comunicación
  • planificación, organización y gestión
  • resolución de conflictos
  • negociación

La aptitudes vinculadas al desarrollo de negociaciones efectivas y asertivas, son esenciales y están consideradas como un valor agregado, ya en ocasiones deberá ‘mediar’, entre propietarios e inquilinos, con proveedores,  con el personal abocado a la gestión diaria y el mantenimiento del edificio, con vecinos linderos, entre otros. 

Con respecto a las habilidades blandas, Salvidia considera que debe tener un alto nivel de Inteligencia Emocional, junto a otras habilidades socioemocionales, como:

  • contar con características de liderazgo positivo, adaptable a los cambios, flexible e innovador, para diferenciarse competitivamente
  • ser estratega, empático y proactivo, 
  • tener criterio para tomar decisiones, 
  • actuar con optimismo ante cualquier imprevisto.

Requisitos para ser Administrador de Consorcios en la Argentina y en CABA

En la República Argentina no hace falta estar matriculado para desempeñarse como Administrador de Consorcios. 

Sin embargo en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires el ejercicio de la actividad de administrador de edificios se encuentra regulada con la Ley 941

“Toda persona que quiera desempeñarse como administrador de un consorcio, ya sea de forma gratuita u onerosa, debe estar inscripto en el Registro Público de Administradores, que se encuentra bajo la órbita de la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires”, explica Gabriela Salvidia.

El trámite es gratuito y toda la información sobre la Inscripción al Registro de Administradores de Consorcio puede obtenerse desde la web del gobierno porteño.

El campo de oportunidad laboral para un administrador de edificios es muy importante y se encuentra en crecimiento, conforme se generan nuevos proyectos edilicios y desarrollos inmobiliarios.

Entre los requisitos necesarios para ejercer la profesión de administración de edificios en el área de CABA, la especialista menciona los siguientes:

  • En el caso de los administradores gratuitos o voluntarios, solamente pueden desempeñarse en el edificio del cual son propietarios y residentes, presentando DNI, CUIL/CUIT y copia certificada del acta donde es designado ad honorem.
  • En el caso de los administradores onerosos, que pueden ser personas físicas o jurídicas, la ley impone otros requisitos: presentar DNI, CUIT, certificado de antecedentes penales, certificado de juicios universales (antecedentes comerciales), certificado de aprobación de un curso de entidades habilitadas por la autoridad de aplicación con un mínimo de 120 horas, y un certificado de libre deuda expedido por el registro de deudores alimentarios.

A nivel nacional, resulta conveniente leer el artículo ‘El administrador del consorcio de propietarios: rol, función y responsabilidad. La Ley 26.361 y el Código Civil y Comercial de la Nación’ de Carlos A. Ghersi.

Administrador de edificios.
Cuando un administrador de edificios se destaca en su actividad, sus capacidades suelen difundirse de boca en boca.

Pros y contras de la profesión de administrador de edificios

Gabriela Salvidia destaca entre las ventajas de desempeñarse en esta actividad, las siguientes: 

  • Es una gran oportunidad para quienes desean emprender algo nuevo o reconvertirse.
  • Brinda cierta independencia al profesional, y le permite gestionar sus tiempos.
  • Es redituable y no se debe lidiar con nadie para el cobro de honorarios, ya que él mismo es quien gestiona sus propios pagos junto al resto de los gastos de cada consorcio.
  • Cuando un administrador de edificios se destaca en su actividad, sus capacidades suelen difundirse de boca en boca, y generalmente luego devienen los pedidos de propuestas para administrar otros consorcios, sin tener que salir a buscar clientes.
  • Cada vez se necesitan más administradores debido al avance en la construcción de edificios y el desarrollo de nuevos complejos urbanísticos, a los que la legislación les exige tener una administración.
  • Los profesionales que ejercen esta profesión adquieren amplitud de conocimientos.
  • Con una buena organización se pueden administrar varios consorcios al mismo tiempo, la cantidad depende el tipo de organización que el profesional quiere tener.
  • Es una gran oportunidad de salida laboral con una capacitación corta, además de sumar conocimientos y jerarquizar el CV. 

Entre las desventajas, la experta del Centro de e-Learning de la UTN.BA señala que:

  • Los ingresos no son fijos, a diferencia del trabajador en relación de dependencia.
  • Recarga de tareas: en ocasiones quizás deba utilizar tiempo extra de trabajo ante una emergencia, en el caso que no se cuente con una estructura organizada.
  • Si la administración es ejercida por una organización, para quien la dirige es muy difícil encontrar buenos empleados, ya que al manejar fondos ajenos y siendo una de las tareas principales la contratación de proveedores, la principal cualidad debe ser la confianza.
  • Es una actividad que genera desconfianza, hay que lidiar constantemente con el prejuicio de la gente por malas experiencias.
  • Al no ser una actividad colegiada, existe mucha competencia desleal y gran disparidad en los honorarios que deben ser pactados en Asamblea.
  • Es una actividad que tiene mala fama, por el cuestionable accionar de los malos administradores de edificios.

¿Es posible insertarse laboralmente como administrador de edificios? 

Como comentábamos al principio de la nota, el campo de oportunidad laboral es muy importante y se encuentra en crecimiento, conforme se generan nuevos proyectos edilicios y desarrollos inmobiliarios. 

Gabriela Salvidia explica que las referencias son más importantes que en cualquier otra actividad comercial,  y que el principal canal para conseguir clientes es el boca a boca. 

Siempre hay un amigo que vive en un edificio y puede recomendarte, y a partir de una buena gestión, los propietarios o inquilinos de un complejo, cuando se mudan, suelen recomendar a quien administraba su anterior vivienda.

“Por supuesto que las redes sociales, una buena elaboración de la propuesta y la capacitación constante, ayudan” expresa Saldivia. 

¿Dónde capacitarse para obtener la matrícula para trabajar como administrador de edificios?

El Curso de Administrador de Consorcios impartido por el Centro de e-Learning de la UTN.BA habilita para obtener la matrícula requerida para el desarrollo de la actividad en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, además de otorgar al alumno las herramientas necesarias para asumir las exigencias propias del sector, en base a la legislación específica local y nacional que regula la actividad y la responsabilidad que conlleva la administración de recursos de terceros.

Además, la propuesta formativa brinda los contenidos teóricos para ejercer la profesión en todo el territorio nacional, y permite a los participantes conocer los distintos conflictos que se presentan en la vida consorcial y cómo resolverlos de forma eficaz, a través de profesionales especializados y con amplia experiencia.

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